本文圍繞廠房出租稅務(wù)處理展開，首先明確廠房出租涉及多種稅種，如房產(chǎn)稅按租金收入計征，增值稅一般納稅人有相應(yīng)稅率規(guī)定，小規(guī)模納稅人有簡易計稅方法，企業(yè)所得稅方面，出租收入需計入應(yīng)納稅所得額，在稅務(wù)處理流程上，要準(zhǔn)確核算租金收入，按規(guī)定及時申報納稅，同時注意區(qū)分不同情況，例如個人出租和企業(yè)出租在部分稅種計算和申報上有差異，還提及一些稅收優(yōu)惠政策可能適用的情形，以及稅務(wù)處理中需留存相關(guān)票據(jù)和資料以備查驗。

一、廠房出租涉及的主要稅費

1. 增值稅
   • 如果廠房出租方是企業(yè)，出租廠房屬于提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，應(yīng)繳納增值稅。一般納稅人適用的稅率為9%（2016年5月1日起），小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。雙方可以在租賃合同中約定由哪方承擔(dān)增值稅，但按照常規(guī)是由房東自行繳納增值稅，不過也可由租賃方負(fù)責(zé)繳納。
   • 對于個人所有者出租的廠房，按照財產(chǎn)租賃服務(wù)稅率計收增值稅時，可享受3%的優(yōu)惠稅率。
2. 房產(chǎn)稅
   • 從租計征，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。對于出租的廠房，稅款的計算基數(shù)是廠房的租金收入。例如，年租金為10萬元的廠房，年應(yīng)納稅額 = 10萬×12% = 1.2萬元。如果按季繳納，則季度應(yīng)納稅額=1.2萬÷4 = 0.3萬元。
   • 在某些特定情況下可享受免征房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。如個人所有者出租的廠房，自2018年1月1日起，可享受免征房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策。
3. 企業(yè)所得稅（當(dāng)出租方為企業(yè)時）
   • 廠房租賃取得的租金收入最終會反映在企業(yè)的收入中，企業(yè)應(yīng)將租金收入計入應(yīng)納稅所得額，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定的稅率（一般企業(yè)所得稅稅率為25%）繳納企業(yè)所得稅。例如，企業(yè)廠房出租年租金收入100萬元，扣除相關(guān)成本費用（如折舊、維修等）后應(yīng)納稅所得額為80萬元，企業(yè)所得稅=80萬×25% = 20萬元。
4. 個人所得稅（當(dāng)出租方為個人時）
   • 個人出租廠房取得的租金收入需要繳納個人所得稅。在滿足一定條件下，可享受個人所得稅的優(yōu)惠政策。例如，對于個人出租廠房取得的租金收入，在30%的稅率基礎(chǔ)上，可減按10%的稅率計征個人所得稅。
5. 印花稅
   • 簽訂廠房租賃合同，需要按照租賃合同金額的千分之一繳納印花稅。例如，租賃合同金額為100萬元，則印花稅=100萬×0.1% = 1000元。一般年末一次性繳納或按季度繳納，可與稅務(wù)機構(gòu)協(xié)商決定。
6. 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（以增值稅為計稅依據(jù)）
   • 城市維護(hù)建設(shè)稅：如果企業(yè)或個人所在城市為市區(qū)，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。
   • 教育費附加：征收率為3%。
   • 地方教育附加：征收率一般為2%。
   • 計算方式為以實際繳納的增值稅稅額乘以相應(yīng)的稅率（征收率）。例如，當(dāng)月增值稅稅額為1萬元，在市區(qū)的企業(yè)，城市維護(hù)建設(shè)稅=1萬×7% = 700元；教育費附加=1萬×3% = 300元；地方教育附加 = 1萬×2% = 200元。

二、相關(guān)的稅務(wù)處理要點

1. 計稅依據(jù)的確定
   • 租金收入的確認(rèn)
     • 對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費。
   • 房產(chǎn)原值的確定（涉及房產(chǎn)稅從價計征情況）
     • 企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在固定資產(chǎn)賬簿中記載的房屋的原價為房產(chǎn)原值。企業(yè)對房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
2. 稅收優(yōu)惠政策的運用
   • 房產(chǎn)稅優(yōu)惠
     • 如前面提到的個人所有者出租廠房自2018年1月1日起可能享受的免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠。
   • 增值稅優(yōu)惠
     • 出租廠房并提供服務(wù)的過程中，增值稅稅款可以按照服務(wù)計收的進(jìn)行抵扣；個人所有者出租廠房可享受的低稅率優(yōu)惠等。
   • 個人所得稅優(yōu)惠
     • 個人出租廠房在滿足一定條件下的稅率減按優(yōu)惠等。
3. 稅務(wù)籌劃策略
   • 合理分?jǐn)傎M用
     • 為了降低廠房出租稅收負(fù)擔(dān)，可以合理分?jǐn)傁嚓P(guān)費用。例如，將廠房租金、維修費用、物業(yè)管理費用等支出，通過合理的分?jǐn)?，降低?yīng)納稅所得額，從而降低稅收負(fù)擔(dān)。例如，總租金10萬元，維修費用2萬元，如果不分?jǐn)?，?0萬元租金全額納稅；若合理分?jǐn)偤蟀?萬元租金納稅基數(shù)就會降低。
   • 選擇合適的稅收籌劃策略
     • 根據(jù)實際情況選擇合適的稅收籌劃策略。例如，在滿足一定條件的情況下，可以選擇將廠房出租與房屋進(jìn)行結(jié)合，實現(xiàn)稅收優(yōu)惠政策的同時，降低風(fēng)險。
   • 利用稅收政策差異
     • 不同地區(qū)的稅收政策存在差異，可以充分利用這些差異，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。例如，在稅收政策較為寬松的地區(qū)，可以考慮將廠房出租至稅收優(yōu)惠較為明顯的地區(qū)，從而享受稅收優(yōu)惠。

三、賬務(wù)處理示例

1. 出租方為企業(yè)時（以一般情況為例）
   • 收到租金時，假設(shè)收到年租金12萬元
     • 借：銀行存款120000貸：預(yù)收賬款120000
   • 每月確認(rèn)收入（假設(shè)平均每月確認(rèn)收入）
     • 借：預(yù)收賬款10000貸：其他業(yè)務(wù)收入10000
   • 計提房產(chǎn)稅（按年租金12萬，稅率12%）
     • 借：稅金及附加14400貸：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交房產(chǎn)稅14400
   • 計提增值稅（假設(shè)適用9%稅率，這里簡化計算）
     • 借：應(yīng)收賬款等（如果需要向承租方單獨收取增值稅）貸：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交增值稅（銷項稅額）10800（12萬÷(1 + 9%)×9%）
   • 繳納相關(guān)稅費時
     • 借：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交房產(chǎn)稅14400應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交增值稅（銷項稅額）10800貸：銀行存款25200
   • 企業(yè)所得稅處理，在期末將其他業(yè)務(wù)收入和相關(guān)成本費用等匯總計算應(yīng)納稅所得額，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定的稅率繳納企業(yè)所得稅。
2. 出租方為個人時（以一般情況為例）
   • 收到租金時，假設(shè)收到月租金1萬元
     • 借：銀行存款10000貸：其他業(yè)務(wù)收入（或其他類似科目）10000
   • 計提個人所得稅（假設(shè)按10%稅率，這里簡化計算且不考慮其他扣除項目）
     • 借：所得稅費用1000（1萬×10%）貸：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交個人所得稅1000
   • 繳納個人所得稅時
     • 借：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交個人所得稅1000貸：銀行存款1000

廠房出租稅收優(yōu)惠政策詳解

廠房租賃合同印花稅計算方法

個人出租廠房稅務(wù)處理流程

企業(yè)廠房出租稅務(wù)籌劃案例