開(kāi)發(fā)商違約常見(jiàn)類(lèi)型分析摘要，在房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，其常見(jiàn)類(lèi)型包括逾期交房，因工程進(jìn)度滯后等原因未能按合同約定時(shí)間交付房屋；房屋質(zhì)量問(wèn)題突出，如墻體開(kāi)裂、滲水等影響正常使用；規(guī)劃變更違約，擅自改動(dòng)小區(qū)配套設(shè)施或建筑布局；虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，實(shí)際交付與承諾不符；還有產(chǎn)權(quán)辦理拖延，不及時(shí)協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，這些違約行為嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者權(quán)益，引發(fā)諸多糾紛，了解這些常見(jiàn)類(lèi)型，有助于購(gòu)房者提前防范風(fēng)險(xiǎn)，在遭遇違約時(shí)能依法維護(hù)自身合法權(quán)益，也促使開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)契約意識(shí)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)

一、房屋銷(xiāo)售相關(guān)違約類(lèi)型

• 質(zhì)量問(wèn)題類(lèi)
  • 普通質(zhì)量問(wèn)題卻仍銷(xiāo)售：房屋存在諸如承重墻、梁開(kāi)裂，外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水，墻面不垂直，大面積空鼓等普通質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍在市場(chǎng)上銷(xiāo)售該房屋，這屬于違約行為。這種情況下，開(kāi)發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。
  • 嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題仍銷(xiāo)售：像房屋主體質(zhì)量不合格或者嚴(yán)重影響居住使用的房屋（例如樓梯不穩(wěn)定、樓體空、竣工驗(yàn)收不合格等），若開(kāi)發(fā)商依然進(jìn)行銷(xiāo)售，則為違約行為，購(gòu)房者可主張退房和賠償損失。
  • 精裝房與樣板間差異或質(zhì)量差：開(kāi)發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問(wèn)題（如設(shè)計(jì)缺陷、材料缺陷、施工缺陷等）或者與當(dāng)時(shí)承諾展示的樣板房有很大差距，這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)精裝修房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是開(kāi)發(fā)商的違約表現(xiàn)，因?yàn)榫b修房的價(jià)格通常高于清水房。
• 重復(fù)銷(xiāo)售類(lèi)：開(kāi)發(fā)商將同一套房產(chǎn)出售給兩個(gè)不同的買(mǎi)家，這就是所謂的“一房二賣(mài)”，這種行為嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益，是一種典型的違約行為，可能出現(xiàn)其中一個(gè)買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)證或者兩個(gè)買(mǎi)受人都未取得房屋所有權(quán)證的情形。

二、合同履行相關(guān)違約類(lèi)型

• 交付相關(guān)違約
  • 逾期交房：在合同約定的交房時(shí)間，開(kāi)發(fā)商未能交付房屋，并且沒(méi)有合理的免責(zé)事由，這是目前較為普遍的違約情況。有些購(gòu)房者因?yàn)檫`約金少或者違約時(shí)間不長(zhǎng)未主張權(quán)益，但這確實(shí)是開(kāi)發(fā)商的違約行為。
  • 逾期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)：開(kāi)發(fā)商未能按照約定的時(shí)間完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記資料不齊等原因推卸責(zé)任，或者在合同中未約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來(lái)逃避責(zé)任，這也是違約行為。
  • 逾期辦理產(chǎn)權(quán)證：開(kāi)發(fā)商未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，這同樣損害了購(gòu)房者的權(quán)益，屬于違約行為。
• 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更違約
  • 不按批準(zhǔn)用途開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，違背了相關(guān)規(guī)劃和合同約定。
  • 未經(jīng)同意變更規(guī)劃：未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變?cè)瓉?lái)規(guī)劃的樓層高度、房屋用途、容積率、綠化率等，破壞規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，影響原業(yè)主生活方便性、采光、通風(fēng)、寧?kù)o環(huán)境、空氣質(zhì)量等，或者導(dǎo)致小區(qū)公建減少，以及違反規(guī)劃設(shè)計(jì)變更告知義務(wù)，這些都屬于違約行為。

三、其他違約類(lèi)型

• 不合理收費(fèi)：出現(xiàn)合同約定以外且沒(méi)有法律依據(jù)的收費(fèi)，例如手續(xù)費(fèi)、面積補(bǔ)差款、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證分戶(hù)圖表費(fèi)等，這種收費(fèi)行為屬于開(kāi)發(fā)商違約。
• 新型隱性違約
  • 物業(yè)硬件環(huán)境承諾未入合同條款：物業(yè)硬件環(huán)境承諾僅作為廣告噱頭而未納入預(yù)售合同條款內(nèi)容，使購(gòu)房者權(quán)益難以保障，屬于違約行為。
  • 軟件配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)欠缺操作性：物業(yè)軟件配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)欠缺可操作性而淪為空頭支票，這也是一種違約行為。
  • 概念化物業(yè)環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偷工減料：概念化物業(yè)環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)試圖偷工減料蒙混過(guò)關(guān)，損害購(gòu)房者利益，同樣是開(kāi)發(fā)商的違約表現(xiàn)。

開(kāi)發(fā)商違約賠償標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房者維權(quán)成功案例

如何預(yù)防開(kāi)發(fā)商違約

開(kāi)發(fā)商違約法律責(zé)任