：，隨著城市化進(jìn)程的加快，老舊商場(chǎng)面臨著改造升級(jí)的壓力，這些商場(chǎng)通常位于商業(yè)繁華地段，擁有豐富的歷史文化底蘊(yùn)和獨(dú)特的建筑特色，但同時(shí)也存在設(shè)施陳舊、空間布局不合理等問(wèn)題，對(duì)老舊商場(chǎng)進(jìn)行改造升級(jí)，不僅能夠提升其商業(yè)價(jià)值，還能夠促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，本文主要探討了老舊商場(chǎng)改造的必要性、目標(biāo)、原則以及具體實(shí)施策略，文章分析了老舊商場(chǎng)改造的背景和意義，指出改造不僅是對(duì)舊有建筑的保護(hù)與傳承，也是提升城市形象、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措，明確了改造的目標(biāo)，包括改善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化空間布局、提升服務(wù)質(zhì)量等，以適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)的需求，提出了改造的原則，強(qiáng)調(diào)以人為本、注重歷史文化保護(hù)、追求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相結(jié)合等，總結(jié)了具體的實(shí)施策略，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌措、施工管理等方面的建議，通過(guò)這些措施的實(shí)施，可以有效地推動(dòng)老舊商場(chǎng)的改造升級(jí)，使其成為城市的新亮點(diǎn)，為居民提供更好的購(gòu)物體驗(yàn)，同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

老舊商場(chǎng)改造的重要性

隨著城市化進(jìn)程加快，老舊商場(chǎng)改造具有重要意義。商業(yè)街區(qū)作為城市經(jīng)濟(jì)活力的體現(xiàn)，其加固改造設(shè)計(jì)不僅要滿足商業(yè)活動(dòng)需求，還要考慮城市風(fēng)貌、文化傳承和環(huán)境保護(hù)等方面。

老舊商場(chǎng)改造的常見(jiàn)問(wèn)題及改造方向

一、常見(jiàn)問(wèn)題

• 建筑結(jié)構(gòu)方面
  • 外立面老化破損：街道立面是展現(xiàn)城市文化風(fēng)貌的重要載體，若外立面維護(hù)難以為繼，反映出物業(yè)和運(yùn)營(yíng)者的失職或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳。例如上海一些早期建設(shè)的商場(chǎng)，外立面老化影響整體形象。
  • 內(nèi)部空間布局不合理：一些老舊商場(chǎng)存在“黑盒子”現(xiàn)象，內(nèi)部全部為人工采光通風(fēng)，外立面少窗戶，與傳統(tǒng)環(huán)繞中庭的流線設(shè)計(jì)相關(guān)，不利于消費(fèi)者感知店鋪布局。而且可能存在建筑底層出租隨意，店面切割零碎，消費(fèi)者難以進(jìn)入內(nèi)部消費(fèi)，高層商鋪引流困難等問(wèn)題，像上海某些綜合體主入口難尋，高層商鋪靠外掛樓梯引流。
• 商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面
  • 業(yè)態(tài)老化：經(jīng)過(guò)二三十年的發(fā)展，很多早期建成的商場(chǎng)面臨業(yè)態(tài)老化、吸引力下降的窘?jīng)r。如上海楊浦區(qū)的假日百貨，從曾經(jīng)引領(lǐng)時(shí)尚到逐漸小商品市場(chǎng)化，最后空置近10年。
  • 管理模式落后：傳統(tǒng)的包租被動(dòng)模式難以適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需求，限制了商場(chǎng)的升級(jí)和盈利空間。

二、改造方向

• 建筑結(jié)構(gòu)改造
  • 外立面改造：在不破壞傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的前提下進(jìn)行現(xiàn)代化改造，提升整體美觀度，如一些傳統(tǒng)商業(yè)街兩側(cè)老舊建筑的改造，既保留風(fēng)格又煥發(fā)新貌。
  • 空間布局優(yōu)化
    • 創(chuàng)造公共空間：打造更多廣場(chǎng)、前廳型公共空間，如利用門(mén)前廣場(chǎng)舉辦活動(dòng)吸引消費(fèi)者，明確入口位置，若停車位充足還可舉辦地標(biāo)型活動(dòng)，平衡引流與盈利，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)管理模式。
    • 改善采光通風(fēng)：從“黑盒子”向“白盒子”或“透明盒子”轉(zhuǎn)變，如增加透明玻璃幕墻，讓自然光進(jìn)入，透出炫彩夜景吸引消費(fèi)者，或者讓街道上的人能看到商場(chǎng)內(nèi)部場(chǎng)景，引發(fā)互動(dòng)。
    • 優(yōu)化內(nèi)部流線：改善人流動(dòng)線，如通過(guò)增設(shè)多層立體步行系統(tǒng)，分散人流壓力，像某些新興商業(yè)街區(qū)的改造案例。
• 商業(yè)運(yùn)營(yíng)提升
  • 業(yè)態(tài)更新
    • 引進(jìn)新型業(yè)態(tài)：豐富經(jīng)營(yíng)種類，例如引進(jìn)VR游戲體驗(yàn)館、智能零售商店等新業(yè)態(tài)，提升商場(chǎng)吸引力。
    • 調(diào)整定位：精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，如上海新天地改造時(shí)瞄準(zhǔn)女性客群，從商場(chǎng)格調(diào)、色彩到品牌甄選都圍繞目標(biāo)客群進(jìn)行。
  • 管理模式創(chuàng)新：從傳統(tǒng)包租模式轉(zhuǎn)變?yōu)閹ьI(lǐng)店鋪盈利的主動(dòng)管理模式，積極參與店鋪的運(yùn)營(yíng)和推廣。

老舊商場(chǎng)改造的加固設(shè)計(jì)相關(guān)

• 加固設(shè)計(jì)單位要求：以番禺區(qū)為例，華特事務(wù)所專門(mén)從事既有建筑物改造加固設(shè)計(jì)，持有國(guó)家建設(shè)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)資質(zhì)、檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定（CMA）、房屋安全鑒定單位備案、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)能力評(píng)價(jià)、特種工程承包資質(zhì)等，并且是廣東省標(biāo)準(zhǔn)《既有建筑混凝土結(jié)構(gòu)改造設(shè)計(jì)規(guī)范》的主編單位，國(guó)家全文強(qiáng)條標(biāo)準(zhǔn)《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》的參編單位。同時(shí)可承接番禺區(qū)及廣東、海南省全部地區(qū)的房屋加固設(shè)計(jì)、房屋安全鑒定、加固改造施工等業(yè)務(wù)。
• 加固設(shè)計(jì)常見(jiàn)措施（以邊坡加固為例）
  • 地質(zhì)勘察先行：要先進(jìn)行地質(zhì)勘察，了解邊坡信息，為后續(xù)選擇合適加固方式和材料提供依據(jù)。
  • 加固方式多樣
    • 地下排水系統(tǒng)：通過(guò)建立有效的地下排水系統(tǒng)，排除地下水，提高邊坡穩(wěn)定性。
    • 支護(hù)結(jié)構(gòu)：如采用擋土墻等支護(hù)結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)邊坡的穩(wěn)定性。
    • 植被加固：利用植被的根系固土作用加固邊坡。
    • 表面防護(hù)：對(duì)邊坡表面進(jìn)行防護(hù)，防止風(fēng)化、雨水沖刷等破壞作用。并且在設(shè)計(jì)時(shí)嚴(yán)格按規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)密監(jiān)測(cè)和管理。

成功案例借鑒

一、傳統(tǒng)商業(yè)街案例

位于市中心的傳統(tǒng)商業(yè)街，對(duì)街道兩側(cè)老舊建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固確保商業(yè)活動(dòng)安全，同時(shí)對(duì)外立面進(jìn)行現(xiàn)代化改造提升美觀度，還對(duì)排水系統(tǒng)、照明設(shè)施、綠化環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行升級(jí)，提高商業(yè)街的功能性和舒適性。

二、新興商業(yè)街區(qū)案例

通過(guò)引入多層立體步行系統(tǒng)改善人流動(dòng)線，增設(shè)戶外廣場(chǎng)、休息區(qū)域和藝術(shù)裝置增強(qiáng)社交功能和文化內(nèi)涵，引進(jìn)多種新型商業(yè)業(yè)態(tài)如VR游戲體驗(yàn)館、智能零售商店等豐富經(jīng)營(yíng)種類，提升吸引力。

三、海濱商業(yè)街區(qū)案例

利用海濱優(yōu)勢(shì)打造集商業(yè)、休閑和觀景于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營(yíng)，設(shè)置露天咖啡吧、創(chuàng)意市集等營(yíng)造獨(dú)特海濱商業(yè)氛圍。

老舊商場(chǎng)改造的市場(chǎng)趨勢(shì)

老舊商場(chǎng)改造的成本預(yù)算

老舊商場(chǎng)改造的政策支持

老舊商場(chǎng)改造的成功案例